Statuts SCPI
Il est important de connaître les différentes formes juridiques des SCPI ou Sociétés Civiles de Placement Immobilier. Plus concrètement, il y a deux statuts de SCPI ; la SCPI à capital fixe et la SCPI à capital variable. Il importe de comprendre le fonctionnement de ces statuts juridiques de SCPI avant tout investissement. Il convient de souligner que les SCPI à capital variable sont les plus prisées par les épargnants. De ce fait, elles sont plus nombreuses que les SCPI à capital fixe.
SCPI à capital fixe
Il s’agit de l’une des formes juridiques des SCPI ouvertes à la souscription sur le marché. Une SCPI à capital fixe, comme son nom l’indique, fixe un capital plafond. C’est le montant maximum de capitalisation que la SCPI cherche à atteindre. Une fois le capital fixé atteint, il y aura une augmentation du capital. Bien entendu, une augmentation de capital se fait toujours par décision unilatérale de l’Assemblée Générale. Cela permet aux investisseurs d’acquérir de nouvelles parts d’une SCPI à capital fixe. Ils peuvent d’ailleurs souscrire des parts sur le marché secondaire régi par la confrontation de l’offre et de la demande. Mais il y aura toujours des conditions à remplir.
Fonctionnement des SCPI à capital fixe
Investir dans des parts d’une SCPI de rendement à capital fixe ou à capital variable permet de percevoir des revenus immédiats. Ils proviennent de l’exploitation (la location) des biens immobiliers composant le portefeuille de la SCPI. Il y aura bien entendu un délai de jouissance des parts durant lequel l’épargnant ne touchera aucun revenu locatif. En général, il est fixé à 3 mois.
SCPI à capital variable
Il s’agit de la forme juridique de SCPI la plus courante. Investir dans une SCPI à capital variable permet de souscrire de nouvelles parts à tout moment. Il en va de même pour la cession de parts. Le capital n’étant pas fixe, son montant peut varier du jour au lendemain. Tout comme les SCPI à capital fixe, les SCPI à capital variable fixent un capital plafond, et l’émission de nouvelles parts s’arrête dès que ce seuil est atteint. Bien évidemment, les prix de souscription et de cession de parts d’une SCPI à capital variable sont connus. Ils sont généralement affichés sur le site web de la société de gestion de portefeuille de la SCPI.
Fonctionnement des SCPI à capital variable
Le fonctionnement d’une SCPI à capital variable est différent de celui d’une SCPI à capital fixe. Afin d’agrandir la taille de son patrimoine, une SCPI de rendement à capital variable procède à des acquisitions immobilières. Elle utilise pour cette fin les fonds collectés auprès des investisseurs (associés de la SCPI). Les nouvelles parts émises par une SCPI à capital variable peuvent être souscrites sur Internet. Il suffit d’accéder à une plateforme en ligne prévue à cet effet. Des frais de souscription et des frais de gestion seront prélevés lors de la souscription. La vente de parts d’une SCPI à capital variable peut se faire à tout moment. En faisant ce choix, des frais de cession doivent être réglés.
Statuts SCPI : les objectifs de la SCPI
L’investissement en SCPI répond à des objectifs précis. Il s’agit généralement de la perception d’un complément de revenu et de la constitution d’un patrimoine diversifié.
Percevoir des revenus immédiats
Investir dans des parts d’une SCPI de rendement à capital fixe ou à capital variable permet de percevoir des revenus immédiats. Ils proviennent de l’exploitation (la location) des biens immobiliers composant le portefeuille de la SCPI. Il y aura bien entendu un délai de jouissance des parts durant lequel l’épargnant ne touchera aucun revenu locatif. En général, il est fixé à 3 mois.
Disposer de revenus futurs
Afin de préparer sa retraite, il est envisageable d’investir dans des parts d’une SCPI de rendement. Les dividendes (trimestriels) distribués par cette structure vont compléter les revenus de retraite touchés par l’épargnant. Il faut toutefois retenir que certaines SCPI ne permettent pas de percevoir des compléments de revenu. C’est notamment le cas des SCPI de plus-value ou des SCPI de revalorisation.
Réduire son IFI
Il est tout à fait possible de réduire son IFI (ou impôt sur la fortune immobilière) en investissant dans certaines catégories de SCPI. Il s’agit plus précisément des SCPI éligibles à la souscription en démembrement de propriété. En détenant la nue-propriété des parts d’une SCPI, l’épargnant n’aura aucun revenu foncier à déclarer. Malheureusement, ce n’est pas le cas de l’usufruitier.
Le rôle des sociétés de gestion
À titre de rappel, la gestion locative de l’ensemble des actifs immobiliers constituant le patrimoine d’une SCPI est déléguée à une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (ou l’Autorité des Marchés financiers). Son rôle consiste donc à assurer la gestion des actifs immobiliers détenus par une ou plusieurs SCPI.
Bien évidemment, c’est la société de gestion qui récupère les loyers versés par les locataires des biens immobiliers en question. La sélection des immeubles qui viendront composer le portefeuille d’une SCPI fait également partie des missions confiées aux sociétés de gestion. Elles établissent des stratégies d’investissement correspondant aux objectifs fixés par chaque SCPI.