Investir en SCPI

Les SCPI font l’objet de nombreux débats actuellement. Les épargnants se demandent si elles proposent vraiment des avantages, sans parler des risques liés à la détention de parts d’une SCPI. Afin d’éviter tout imprévu, il est important de comprendre le fonctionnement d’une SCPI avant tout investissement. Justement, voici tout ce qu’il faut savoir sur les SCPI.

Définition d’une SCPI

L’acronyme SCPI désigne Société Civile de Placement Immobilier. Il s’agit plus concrètement d’un véhicule de placement collectif qui s’adresse à tous les profils d’investisseurs. Effectivement, même les particuliers peuvent acquérir des parts de SCPI. Bien entendu, ces dernières ne sont pas cotées en Bourse. La gestion du patrimoine d’une SCPI est assurée par une société de gestion de portefeuille.
Les SCPI collectent des fonds auprès des épargnants pour agrandir la taille de leur patrimoine immobilier. En clair, grâce aux capitaux collectés, de nouvelles acquisitions immobilières seront réalisées. Afin de générer des revenus réguliers, l’ensemble des actifs détenus par une SCPI sont loués. Les loyers perçus seront ensuite convertis en dividendes avant d’être versés aux associés.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Contrôlées par l’AMF (ou l’Autorité des Marchés Financiers), les SCPI fonctionnent toutes de la même manière, ou presque. En collectant des fonds versés par des épargnants particuliers, ces structures acquièrent divers types de biens immobiliers. Il s’agit généralement de bureaux, de locaux d’activités, de murs de commerces, etc. Ils seront ensuite loués afin de générer des revenus immédiats.

Les SCPI se divisent en deux catégories bien distinctes : les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Certes, elles permettent toutes d’investir dans l’immobilier d’entreprise, mais certains points doivent être considérés. La souscription de parts d’une SCPI à capital fixe est soumise à des conditions strictes. Heureusement, ce n’est pas le cas des SCPI à capital variable.

Les différents types de SCPI

 

Il existe différents types de SCPI, et il est important de les identifier un par un avant tout investissement. Il s’agit plus précisément de :

SCPI de rendement

Les SCPI de rendement procèdent à la distribution d’un revenu (sous forme de dividendes) chaque trimestre. Il provient de la location des actifs immobiliers composant le patrimoine de la SCPI choisie. Ces SCPI s’adressent particulièrement aux investisseurs désireux de toucher des compléments de revenu réguliers. Il suffit d’acquérir une seule part pour devenir l’un des associés d’une SCPI de rendement. Investir dans ce type de SCPI permet donc de se constituer un revenu complémentaire régulier. Le versement des dividendes (issus des loyers) se fait tous les trois mois. Il est à noter que les actifs détenus par une SCPI de rendement sont très variés (bureaux, commerces, résidences de services, etc.).

SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value, également appelées SCPI de capitalisation ou de valorisation, ne permettent pas de générer des revenus locatifs. Autrement dit, il n’y aura pas de distribution de dividendes. En revanche, le prix des parts d’une SCPI de plus-value peut être revalorisé, et c’est l’une des raisons incitant les épargnants à y placer leurs capitaux. L’objectif principal d’une SCPI de plus-value est la revalorisation de son patrimoine sur le long terme. Pour l’atteindre, elle acquiert des biens immobiliers présentant de bons potentiels de revalorisation. Bon à savoir : les associés d’une SCPI de plus-value sont des épargnants lourdement fiscalisés qui souhaitent investir dans l’immobilier d’entreprise.

SCPI fiscales

Parmi les principales SCPI disponibles sur le marché figurent notamment les SCPI de défiscalisation. Comme leur nom l’indique, elles permettent aux épargnants de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Il s’agit plus concrètement d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant s’étendre sur plusieurs années, sans parler de la possibilité de percevoir les fruits (loyers) de l’investissement. Il existe trois grandes familles de SCPI fiscales : les SCPI Pinel, les SCPI Malraux et les SCPI de déficit foncier. Investir dans une SCPI Pinel permet de jouir d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % sur 12 ans. Celle d’une SCPI Malraux est de 22 % ou 30 %. Il y a bien entendu quelques conditions à remplir. Il en va de même pour les SCPI de déficit foncier.

Comprendre le Multi-SCPI

Le Multi-SCPI est un concept exclusif inventé par des experts de la pierre papier. Il permet d’optimiser la mutualisation d’un portefeuille composé d’actifs de SCPI. Le Multi-SCPI donne d’ailleurs la possibilité de minimiser les risques d’un investissement en SCPI. Il consiste à investir dans plusieurs SCPI (au moins trois) à capital variable.

C’est une opération intéressante permettant de souscrire des parts de plusieurs SCPI. L’épargnant peut d’ailleurs mixer les avantages des différents modes d’acquisition de parts. 

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Plus concrètement, les parts d’une première SCPI peuvent être souscrites au comptant, celles d’une deuxième SCPI peuvent être acquises à l’aide d’un crédit, et les parts d’une troisième SCPI seront démembrées.

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Les meilleures SCPI peuvent atteindre un taux de rendement annuel supérieur à 6 %. C’est surtout le cas des SCPI européennes. Le TOF (taux d’occupation financier) et le RAN (rapport à nouveau) sont aussi des éléments importants à vérifier.

Bien choisir ses SCPI avant d’investir

Il convient de prendre en considération certains points avant de se projeter dans un investissement en SCPI. L’idéal serait de sélectionner une Société Civile de Placement Immobilier en fonction de ses objectifs d’investissement. La meilleure solution pour se constituer un complément de revenu consiste à souscrire des parts d’une SCPI de rendement.
Il est à noter que la performance globale d’une SCPI de rendement est évaluée selon son TDVM (ou taux de distribution sur valeur de marché). 

Comment est gérée une SCPI ?

Pour rappel, l’ensemble du patrimoine immobilier d’une SCPI est géré par une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF. Il s’agit d’un gestionnaire d’actifs immobiliers spécialisé dans la gestion de SCPI. La gestion locative des biens composant le portefeuille d’une SCPI n’est pas à la charge des associés.

C’est la société de gestion d’une SCPI qui sélectionne les actifs constituant son patrimoine. Aussi, c’est elle qui va récupérer les loyers versés par les locataires chaque mois. Ils seront ensuite distribués aux porteurs de parts sous forme de dividendes. Bien entendu, la stratégie d’investissement d’une SCPI est pensée par son gestionnaire d’actifs.

Les avantages des SCPI

Les SCPI offrent un accès facile et à moindre coût au marché de l’immobilier professionnel en France. Inutile de rappeler que ce dernier est plus porteur que celui de l’immobilier résidentiel. En 2019, le rendement annuel des SCPI était supérieur à 4 %. Il existe d’ailleurs des SCPI affichant un TDVM dépassant les 6 %. Le prix de souscription de parts de SCPI est très raisonnable. En effet, quelques centaines d’euros (à partir de 150 euros) suffisent pour devenir copropriétaire des biens immobiliers détenus par une SCPI. La cerise sur le gâteau, c’est que ses associés échappent aux contraintes de gestion locative, sans oublier la mutualisation des risques locatifs.

Les risques liés aux SCPI

Malheureusement, les SCPI comportent quelques inconvénients. L’un d’entre eux est que le capital investi et le rendement ne sont pas garantis. Il y a donc un risque de perte en capital. À noter que les dividendes distribués (issus des loyers) par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Il convient de souligner que les frais de souscription sont inévitables au moment de la souscription de parts de SCPI. Ils représentent environ 5 % et 12 % du montant investi. En ce qui concerne les frais de gestion, ils oscillent entre 8 % et 10 % des revenus générés par son placement. Il ne faut pas non plus oublier les frais de cession prélevés lors de la vente de parts.

Utiliser un simulateur avant d’investir en SCPI

Il est tout à fait possible de simuler un investissement en SCPI en utilisant un outil prévu à cet effet. Il s’agit plus concrètement d’un simulateur en ligne. Il est facile d’en trouver sur Internet en visitant un site web appartenant à un spécialiste de la pierre papier. Il est évident que l’utilisation d’un simulateur est payante.
En utilisant un simulateur en ligne de SCPI, l’épargnant pourra évaluer la rentabilité de son placement. Il saura également si le recours à l’endettement pour souscrire des parts de SCPI lui est favorable. Un simulateur permettra d’ailleurs à l’investisseur de calculer les frais liés à l’acquisition de parts de SCPI.

Exemple d’un investissement en démembrement en SCPI

Le démembrement temporaire de propriété est l’un des principaux modes d’acquisition de parts de SCPI. Il s’agit bien entendu d’une opération immobilière complexe nécessitant beaucoup de réflexion. L’épargnant devra choisir entre deux options ; acquérir l’usufruit des parts d’une SCPI ou bien acquérir la nue-propriété des parts d’une SCPI. En choisissant la première option, l’épargnant touchera des revenus complémentaires du début jusqu’à la fin du démembrement. En revanche, ils seront imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le nu-propriétaire, quant à lui, n’aura aucune charge à payer.

Afin de préparer sa retraite dans 10 ans, par exemple, Monsieur X décide d’investir un capital de 66 000 euros dans l’acquisition de la nue-propriété des parts d’une SCPI. La durée du démembrement est de 10 ans. En ce qui concerne la valeur en pleine propriété des parts souscrites, elle est de 100 000 euros. Elles vont générer un revenu annuel de 5 500 euros, qui sera versé chaque trimestre. L’épargnant ne payera pas d’impôt sur le revenu jusqu’à la fin de l’opération, et la valeur de la nue-propriété augmente chaque année.