Fiscalité SCPI

Il est important de connaître la fiscalité d’une SCPI (ou Société Civile de Placement Immobilier) avant de se lancer dans ce type d’investissement. À noter que les revenus générés par ce type de placement sont imposables. Il s’agit plus précisément des revenus fonciers et des revenus financiers. En ce qui concerne les plus-values, elles sont également taxables.

La fiscalité sur les revenus de la SCPI

Il faut retenir que les SCPI sont dites « fiscalement transparentes ». Elles ne sont donc pas directement soumises à l’impôt sur les sociétés. Elles sont considérées comme des « sujets fiscaux ». De ce fait, seuls leurs associés sont redevables à l’impôt sur le revenu. Il s’agit des porteurs de parts.
Deux régimes fiscaux bien distincts peuvent s’appliquer aux revenus locatifs issus des biens détenus par une SCPI. Il s’agit du régime micro foncier et du régime réel. Ils sont bien sûr soumis à des conditions strictes. En clair, les associés d’une SCPI seront imposés en fonction du nombre de parts souscrites.

Les revenus fonciers

Les dividendes distribués par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. S’ils dépassent les 15 000 euros par an, alors, c’est le régime réel qui s’applique. Il est adapté aux investisseurs ayant acquis des parts de SCPI à crédit. Mais il y a une condition : le montant des intérêts d’emprunt doit être supérieur à l’abattement de 30 %. Les revenus fonciers provenant de la location des actifs immobiliers d’une SCPI sont imposables à l’impôt sur le revenu. Le régime micro foncier s’applique uniquement aux revenus locatifs inférieurs à 15 000 euros. Il s’adresse aussi aux porteurs de parts de SCPI, sous certaines conditions. La première d’entre elles est que l’épargnant doit être propriétaire d’un bien immobilier détenu en direct générant des revenus fonciers issus de la location nue. Si les revenus fonciers du détenteur de parts proviennent uniquement de la pierre papier, le régime micro foncier n’est pas applicable. Malheureusement, celui-ci ne permet pas la déduction des revenus fonciers de certaines dépenses liées aux actifs détenus par une SCPI.

Les revenus financiers

Il faut éviter de confondre les revenus fonciers et les revenus financiers, car ce sont deux choses complètement différentes. Les revenus fonciers sont issus des loyers versés par les locataires des biens détenus par une SCPI, tandis que les revenus financiers proviennent de la trésorerie de la SCPI. Il est en effet possible d’y placer son argent en vue d’une future acquisition immobilière. Il va ensuite générer des intérêts au fil des années qui viendront s’ajouter aux revenus de la SCPI. D’un point de vue concret, les revenus financiers sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La seule condition à respecter, c’est que les intérêts taxables du foyer doivent rester inférieurs à 2000 euros par an. Bien entendu, l’épargnant peut toujours opter pour le régime du prélèvement forfaitaire unique (ou PFU) ou « Flat tax » de 30 % s’il le souhaite. Il se compose de 12,8 % de charges fiscales et de 17,2 % de prélèvements sociaux.

La fiscalité sur les plus-values de la SCPI

Les cessions d’immeubles sont orchestrées par la société de gestion de portefeuille d’une SCPI. La fiscalité sur les plus-values s’applique uniquement sur les actifs immobiliers détenus depuis moins de 22 ans. Bien entendu, les porteurs de parts particuliers n’auront aucun impôt à déclarer concernant les plus-values générées lors d’une vente d’immeubles. En ce qui concerne les plus-values sur les cessions de parts de SCPI, elles sont imposables à hauteur de 19 % auxquels s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %. Bien sûr, le montant de l’impôt sur la plus-value est de 0 euro au-delà de 30 années de détention. L’épargnant bénéficiera d’ailleurs des abattements prévus par la loi selon la durée de détention des parts. Entre la 6e et la 21e année de détention, l’abattement est fixé à 6 % (contre 4 % entre la 22e année).

La fiscalité à la revente

La revente de parts d’une SCPI est tout à fait réalisable. Mais la plus-value réalisée grâce à cette opération reste imposable. Il s’agit de la différence qui existe entre le montant de la revente et le prix de souscription des parts. Tel qu’il a été mentionné dans le paragraphe précédent, il y aura un battement progressif applicable en fonction de la durée de détention des parts.
L’exonération de prélèvements sociaux est d’ailleurs possible à condition de conserver ses parts pendant plus de 30 ans. Mais avant cela, l’épargnant bénéficiera d’un abattement de 1,65 % entre la 6e et la 21e année. Il est de 1,6 % entre la 22e année contre 9 % d’abattement entre la 23e et la 30e année.

Comment déclarer ses revenus liés à une SCPI ?

Il est important de déclarer ses revenus liés à la détention de parts d’une SCPI. En choisissant le régime réel, l’épargnant n’aura qu’à remplir la déclaration de revenus n° 2042 (dans la rubrique n° 4). Il s’agit des « revenus fonciers » ligne 4 BB ou 4 BC. La société de gestion devra normalement transmettre le montant net à déclarer à chaque associé. Au cas où l’épargnant touche d’autres revenus fonciers issus de la location de biens immobiliers, il devra obligatoirement remplir la déclaration des revenus fonciers n° 2044. En ce qui concerne les revenus tirés de la détention de parts de la SCPI, il faut aller à la page 1 rubrique 110.